Les taux d’intérêt ont baissé de façon significative ces dernières années. De nombreux articles de presse préconisent de renégocier son prêt immobilier. Est-ce judicieux dans tous les cas ?
La première étape est de rencontrer son conseiller bancaire. Si la banque accepte de revoir votre crédit, vous obtiendrez un taux moindre que le taux initial du crédit mais moins attractif que les taux de marché actuels. Pourquoi ?
La banque ne peut rivaliser avec les taux actuels pratiqués sur le marché. L’effort consenti se fait dans la limite du coût de la ressource pour les banques au moment de l’instruction du prêt initial. Pour exemple, le taux de l’OAT (emprunt d’état dont le taux sert de référence aux banques pour fixer le taux d’intérêt, est passé de 3.74% en Juillet 2009 à 0,56% en Novembre 2017. Cet écart est significatif et permet à l’emprunteur en 2009 d’envisager une bonne renégociation. Si la proposition de la banque est décalée voire même que la banque refuse de renégocier le prêt, il faut emprunter dans un autre établissement de crédit, mais lequel ?
Selon la période de l’année, certains établissements bancaires sont plus compétitifs que d’autres. La mission d’un courtier est de faire le tour des établissements bancaires et de négocier à votre place le rachat de crédit dans des délais courts (<1 mois).
Quelles sont les démarches pour renégocier son prêt ?
La renégociation d’un prêt immobilier se réalise avec la banque qui a accordé le prêt d’origine pour connaître sa proposition. Elle doit permettre d’obtenir de meilleures conditions avec un taux d’intérêt plus faible qu’à l’origine et ainsi gagner en coût de crédit. Cela peut se traduire par :
- un allègement de vos mensualités de prêt à rembourser
- et/ou une réduction de la durée de vos remboursements
C’est un aménagement du contrat, officialisé par un avenant au contrat immobilier initial. Il est possible de renégocier qu’une seule fois son prêt dans la même banque par conséquent il faut vérifier la pertinence et le gain de l’opération. A savoir que le réaménagement de prêt génère également des frais de dossier.
Trois critères sont préconisés :
- Différence de plus d’1 point entre le prêt initial et le taux moyen du marché sur 200k€ emprunté
- Moins d’1/3 du Capital restant dû déjà remboursé
- Un minimum de 70000 euros de Capital restant dû au moment du rachat
Quel est le coût de la renégociation dans une autre banque ?
Il faut distinguer les différents frais à intégrer pour connaître le gain réel de l’opération. La nouvelle banque englobe ces frais fixes dans le montant global du financement.
- Les indemnités de remboursement anticipé calculés à 3% du capital restant dû limités à 6 mois d’intérêt.
- La nouvelle garantie du prêt de 1 à 2% du montant financé selon la garantie et éventuellement les frais de main levée hypothécaire sur l’ancien prêt.
- Les frais de dossier équivalent à 1% du montant financé et plafonné selon les établissements bancaires.
L’emprunteur profite souvent de la renégociation pour diminuer la durée du prêt. Il améliore encore le coût global du crédit tout en maintenant une échéance adaptée à son budget.
Quelques vérifications s’imposent avant de franchir le pas.
- Il faut accepter de changer de banque et de transférer ses revenus et une partie de son épargne en contrepartie d’un prêt attractif.
- Si le bien est vendu dans les 2 ans, les frais fixes générés par le nouveau prêt ne sont pas amortis donc il faut garder le prêt en cours.
- Si l’emprunteur a des problèmes de santé postérieurs à l’adhésion initiale de l’assurance emprunteur, le surcoût prélevé par l’assureur en fonction du risque peut annuler le gain sur le taux de crédit lors d’une nouvelle adhésion.
A noter qu’il est possible pour l’emprunteur d’actionner la modulation de l’échéance à la hausse (jusqu’à 30% par an selon la banque) et ainsi diminuer le coût global de son crédit. La modulation est une option gratuite intégrée ou pas dans le prêt d’origine (à vérifier au préalable auprès de l’établissement bancaire ou sur l’offre de prêt originale). Cette opération est conseillée pour les emprunteurs ayant une capacité de remboursement plus élevée.
En conclusion, tous les prêts ne sont pas renégociables selon les critères évoqués précédemment cependant les taux se maintiennent à des niveaux historiquement bas. La période actuelle est tout à fait propice à la renégociation. Les prêts récemment réalisés sont les plus avantageux à renégocier car l’emprunteur rembourse davantage d’intérêt en début d’amortissement et le gain sur le coût de crédit est proportionnel.
Consultez votre courtier indépendant pour un avis objectif de votre situation.
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